楼市长效机制:土改增加供给 房产税改变土地财政

过去的十年,对于中国老百姓来说,最重要、最揪心的两个字,非“房子”莫属。新的十年,人们还要这么过吗?

11月15日,《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(简称《决定》)公布。这一对未来五年和十年的中国有着关键作用的文件,涉及房地产主要是三点:房产数据统一平台,房产税,以及土地制度改革。

实际上,“建立全社会房产、信用等基础数据统一平台,推进部门信息共享”和“加快房地产税立法并适时推进改革”,前者是后者的条件,这两条都在论述房产税。而土地改革方面,最关键的语句是“建立城乡统一的建设用地市场”。

多位专家向腾讯财经分析称,房产税和土地改革的推进,将打造楼市的长效机制。对于房价的影响,将既不会大幅推高,也不会大幅降低,稳定,将是未来房地产市场政策的主旋律。

未来十年,“房子”真的不会像过去十年那样让人揪心吗?

改变土地财政

从房产税来看,国务院发展研究中心金融研究所经济学博士范建军认为,房产税已经被西方成熟的市场经济体系证明为一种成功的方式,从西方的经验来看,房产税的初衷是为地方政府开辟一个稳定、长久的税收项目。

中原地产首席分析师张大伟同样认为,房产税未来是用来取代地方土地出让金减少后的地方税源,有助于改变中国地方政府对土地财政的依赖。

而土地财政正被认为是过去十年房价飙涨的原因。与房产税取代土地财政相呼应,土地改革提出的“建立城乡统一的建设用地市场”,也意味着过去十年的征地模式的终结。

中金公司首席经济学家彭文生表示,统一的建设用地市场背后的含义是很明确的,“就是要改变集体土地先由地方政府征地,再进入市场这个状态。”

目前,我国的土地制度是城乡分割的,城市是国有土地制度,可以在市场交易;但农村是集体土地所有制,不能进入市场交易,必须把地卖给地方政府,然后转变为国有土地,才能进入市场交易。但未来的改革方向是打破这种分割,农村的集体建设用地不再需要经过地方政府的征地,而是直接入市。

而为了终结土地财政,除了用房产税替代,还有配套的财税改革。《决定》指出,要适度加强中央事权和支出责任,即适度减轻地方政府的支出责任。

仍需较长时间的酝酿

尽管这是很好的改革方向,但改革并不会一蹴而就。

范建军分析,房产税法仍是谋划中的事情,推出需要一个过程。需要前期全国房产信息平台搭建起来,并且实现信息共享之后,才有实际的操作性,不然很可能和之前重庆等地试点结果一样,收不上来。这是基础工作。

此外,更重要的一点是立法,为房产税的征收建立法律基础。长期以来,对于房产税的一大争论是,国家在对房产开发商征收了土地出让金,即将土地产权的70年所有权让渡之后,这种情况下,是否还能够再向房屋持有者征收税收?

范建军认为,房产税立法需要中央推动,中央先立大框架式的法律,把详细的立法权下放到地方政府。“地方政府肯定欢迎房产税,但是前期要花大量精力和投入去做,需要中央建立激励机制。”

财政部财政科学研究所所长贾康(微博)近期表示,长期来看,房产税立法还是非常必要,不过先行先试也十分必要,“在做顶层设计和积极立法时,允许摸着石头过河,在肯定上海、重庆试点的前提下,形成某些基本共识后逐渐往前推,未来有条件时,制定相关法律。”

同样,在土地制度改革上,彭文生也认为,征地制度在一段时间内不会完全改变,“我们会看到单一的政府征地转让,转为农村土地流转的双轨制,收缩政府征地的范围,最后的目标是同地、同权、同价。”他预计2016年前将会出台一个全国统一的《农村集体经营建设用地流转方案》。

政策不会冲击房价

房产税的推出,以及建设城乡统一的土地市场,究竟是会推高房价,还是会拉低房价?专家普遍认为,二者均不会对房价产生很大影响,更多的起到的是稳定作用,而这也是所谓“长效机制”希望达到的效果。

在房产税讨论、并在重庆、上海试点之初,人们普遍认为,房产税是抑制房价的调控手段。但由于试点的两个城市力度较小,征收范围限制,对房价没有产生很大影响。而很多专家认为,寄望通过房产税来降低房价是不现实的。

清华大学教授李稻葵(微博)就曾表示,房产税更多是作为地方财政改革的一个突破口,“指望房产税解决房价问题是做梦”。地产商人中坤投资董事长黄怒波也表示,房产税是否抑制房价仍值得探讨,房产税对房产商来说影响不大,因为最终会转嫁到消费者身上。

黄怒波也指出,房产税出台是有必要的,但不能指望只靠房产税就能把房价降下来,最根本的还是要解决土地制度问题。

而此次三中全会提出的“建设统一的城乡建设用地市场”,在专家看来的确能够起到平抑房价作用。国家行政学院教授时红秀在民生证券牵头的电话会议上称,城乡统一的建设用地市场,这会大大增加土地的供给量,“如果大批量的土地直接入市的,肯定对房价会有个打击。”

社科院农村经济研究所研究员党国英则认为,在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价,并不会导致土地供应突然大幅增加。这就决定房价不会出现因为这一改革出现大的波动。

安信证券首席经济学家高善文认为,土地价格的核心是级差地租,征地制度的变革使得该地租从地产商重新回到农民手里,意即只是将利益在地产商和农民手中重新分配,“并不显著影响房屋销售价格”。

总体而言,中原地产首席分析师张大伟分析认为,“房产税+土地改革”说明楼市的长效机制正在形成,对之前影响房价上涨的很多基础都在动摇,随着政策的落地执行,楼市有望回归平稳。

中信证券的报告也说,土地制度改革的表述显示,未来房地产将“会被当做一个正常的行业”,经济将不再过度依赖房地产行业,房地产相关的融资渠道将也会逐步恢复,中央政府层面的调控会尽量避免,而改由地方政府自行调整。

党国英总结说,《决定》反映出中央要让市场发挥决定性作用,突出包括土地要素在内的要素市场的改革精神,有很大进步。(腾讯财经